Débuter en immo depuis l'étranger — vos conseils ?

[Thierry Hatot]

Bonjour à tous,
Lectrice assidue du forum depuis quelques mois, je me lance enfin ! Je souhaite commencer à construire un patrimoine immobilier depuis les Pays-Bas où je réside fiscalement.
Mon profil en bref :

30 ans, célibataire, résidente fiscale néerlandaise
Épargne disponible : ~45 000 € + PEL 25 000 € + AV 12 000 €
Capacité d'épargne : 1 700-2 000 €/mois
Budget envisagé : 80-100 000 €

Mes priorités :
Effet de levier du crédit, apport minimal
Aucune gestion à distance
Pas d'alourdissement fiscal
Mes questions :
Les SCPI semblent le meilleur compromis pour moi — vous confirmez ?
Quelle est la fiscalité des SCPI pour un non-résident, notamment sur les SCPI investies à l'étranger ?
Les intérêts d'emprunt sont-ils déductibles pour un non-résident ?
Les banques me demandent 100k€ minimum et 20-30% d'apport. Un courtier peut-il faire mieux ? Sinon, un emprunt familial est-il envisageable ?
Partir sur 30-50k€ en démembrement de SCPI serait-il pertinent ? Quelle durée recommandez-vous ?

Merci d'avance pour vos conseils !

[Michel cerfvoliste]

Bonjour,
Quelques éléments de réponse qui j'espère pourront t'aider :

Convention fiscale France/Pays-Bas — elle est essentielle à étudier pour éviter la double imposition sur les revenus fonciers, surtout si ta SCPI est française mais détient des immeubles à l'étranger. Dans ce cas le risque de double taxation est bien réel.
Intérêts d'emprunt — a priori déductibles au titre des revenus fonciers imposés en France, mais à vérifier selon ta situation.
Crédit SCPI — laisse tomber, c'est très compliqué pour un non-résident. J'ai un contact courtier, je peux me renseigner si tu veux.
Démembrement — à toi de voir selon tes projets, mais attention : si tu rentres un jour en France, tu seras à nouveau fiscalisée sur ces revenus.
Et pourquoi pas investir directement aux Pays-Bas ? Ça simplifierait beaucoup ta situation fiscale.

Tes questions sont vraiment pertinentes et mériteraient un bilan patrimonial complet avec un professionnel. La fiscalité des SCPI pour les non-résidents peut réserver de mauvaises surprises si on n'y prête pas attention.

[Bip-Bip62]

Quelques éléments de réponse rapides :
SCPI oui, mais attention à la fiscalité en tant que non-résidente. Vérifie bien la convention fiscale France/Pays-Bas pour éviter toute double imposition, surtout sur les SCPI investies à l'étranger.
Intérêts d'emprunt — en principe déductibles des revenus fonciers imposés en France, mais à confirmer avec un pro.
Crédit SCPI — avant de te décourager, jette un œil à ce guide complet sur le prêt immobilier pour expatriés, ça répond à beaucoup de questions. Passe aussi par un courtier, les conditions peuvent être bien meilleures qu'en direct.
Démembrement — pertinent si tu n'as pas besoin de revenus immédiats. Une durée de 5 à 10 ans est généralement conseillée.

Bon courage !

[Thierry Hatot]

J'ai en effet ouvert la convention mais ne suis pas encore arrivée au bout ! je vais m'y remettre.

J'ai oublié de préciser que je bénéficie du régime des 30% aux Pays-Bas: je ne suis pas imposée sur mes revenus du patrimoine ou d'épargne étrangers pendant encore 4 ans. A priori donc, pas de risque de double-imposition.

Concernant l'achat aux NL: je connais mal les règles et surtout, je ne compte pas rester plus de 3 à 4 ans ici. Je ne pense pas que ca vaille le coup: il faut un accord de votre banque pour mettre votre RP en location (conditions de pret plus avantageuses pour la RP que pour le locatif), meme si vous quittez le territoire.

J'ai pensé a faire appel a un CGP mais je cherche qqn de familier avec les deux systèmes fiscaux et pour le moment je n'ai pas trouvé...